In fase di stesura della nota integrativa relativa al bilancio 2015, meritano particolare attenzione le indicazioni richieste dal punto n. 22) dell’art. 2427, co. 1, cod. civ. con riferimento alle operazioni di leasing. In particolare, la norma citata stabilisce che la nota integrativa deve indicare “le operazioni di locazione finanziaria che comportano il trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei benefici inerenti ai beni che ne costituiscono oggetto, sulla base di un apposito prospetto dal quale risulti il valore attuale delle rate di canone non scadute quale determinato utilizzando tassi di interesse pari all’onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti, l’onere finanziario effettivo attribuibile ad essi e riferibile all’esercizio, l’ammontare complessivo al quale i beni oggetto di locazione sarebbero stati iscritti alla data di chiusura dell’esercizio qualora fossero stati considerati immobilizzazioni, con separata indicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese di valore che sarebbero stati inerenti all’esercizio”.

Ricordiamo che con una operazione di locazione il concedente (locatore) concede ad un utilizzatore (locatario) l’uso di un bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo periodico (canone) con la presenza in contratto di una opzione di acquisto del bene locato in favore dell’utilizzatore ad un prezzo contrattualmente predeterminato (cd. opzione di riscatto).

Nel nostro ordinamento i contratti di leasing finanziario devono essere rilevati nello stato patrimoniale e nel conto economico utilizzando il metodo patrimoniale, in base al quale il locatario (diversamente da quanto prevedono i principi contabili internazionali ed il postulato della prevalenza della sostanza sulla forma) non iscrive nel proprio stato patrimoniale le immobilizzazioni acquisite attraverso contratti di locazione finanziaria, che rimangono pertanto iscritte nell’attivo dello stato patrimoniale del locatore, ma iscrive a conto economico i canoni contrattualmente pattuiti e maturati come costi di periodo.

Il legislatore ha richiesto però che nella nota integrativa siano riportate le informazioni desumibili dall’applicazione del metodo finanziario, il quale in sintesi consiste nella contabilizzazione dell’operazione come l’acquisto di un bene, accompagnata dall’iscrizione di un debito verso il concedente, nonché il conseguente ammortamento del bene come previsto per le immobilizzazioni materiali, e l’iscrizione nel conto economico degli oneri finanziari rilevati per competenza.

Nella nota integrativa delle società che acquisiscono beni in leasing finanziario è quindi necessario rilevare:

• il valore attuale delle rate di canone non scadute quale determinato utilizzando i tassi di interesse pari all’onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti.

L’onere finanziario effettivo non è sempre di immediata determinazione. Anche se nel contratto è esplicitamente indicato (e normalmente così avviene) un tasso in interesse, non necessariamente tale valore rappresenta il tasso d’interesse effettivo, che invece è calcolato in funzione dei complessivi oneri finanziari che gravano sulla locazione e della durata del contratto in base ai diversi periodi di tempo intercorrenti dalla data della sua decorrenza sino a ciascuna scadenza periodica.

Tali oneri finanziari complessivi sono pertanto pari alla differenza tra il valore corrente di mercato del bene oggetto di leasing alla data di stipulazione del relativo contratto e l’ammontare complessivo delle somme (canoni anticipati e periodici) da corrispondersi;

• il valore del bene locato (che secondo il metodo finanziario sarebbe stato iscritto tra le immobilizzazioni), che corrisponde al minore tra il teorico prezzo del bene per il suo acquisto in contanti e il valore attuale dei canoni di locazione comprensivo del valore attuale del prezzo di riscatto pattuito;

• il debito implicito verso il locatore (che sarebbe stato iscritto tra le passività), originariamente pari al valore del bene (come definito nel punto che precede) e progressivamente ridotto in base al piano di rimborso delle quote di capitale incluse nei canoni contrattuali;

• l’onere finanziario di competenza dell’esercizio, che è ottenuto attraverso la scomposizione dei canoni di locazione tra interessi passivi e quota capitale in base al tasso di interesse implicito nei contratti;

• le quote di ammortamento relative ai beni in locazione di competenza dell’esercizio;

• l’effetto sul risultato dell’esercizio e quello complessivo sul patrimonio netto che si otterrebbero applicando il metodo finanziario.

Fonte : Euroconference

Edizione di sabato 19 marzo 2016

La riforma dei contratti agrari, attuata a mezzo della L. 203/1982, disciplina anche le ipotesi in cui sui fondi, oggetto di contratti di affitto, vengano eseguite opere di miglioria a cura, alternativamente, del concedente o dell’affittuario; infatti, l’articolo 16, concede tale facoltà di intervento a entrambi i soggetti.

Gli interventi, che devono rivestire il carattere della definitività (in caso contrario non si potrebbe parlare di migliorie, atteso lo scopo assegnato dal Legislatore consistente nell’incrementare la capacità produttiva e quella reddituale del fondo, nonché, il suo stesso valore), contemplano le opere riconducibili a:

1. miglioramento fondiario sui terreni;

2. trasformazione degli ordinamenti produttivi che comportano una radicale modifica nel sistema produttivo dei terreni;

3. trasformazioni che riguardano i fabbricati rurali e

4. addizioni che comportano l’inserimento di un bene, autonomo e distinto rispetto al bene principale cui si riferisce.

Tuttavia, come previsto sempre dalla Legge, gli interventi in oggetto:

• non possono modificare la destinazione agricola del fondo e devono rispettare gli indirizzi del PSR di riferimento.

In caso di disaccordo sugli interventi da eseguire, è facoltà di entrambe le parti attivare l’Ispettorato Provinciale dell’Agricoltura (IPA) tramite lettera raccomandata A.R., in cui deve essere descritto l’intervento migliorativo che si intenderebbe attuare e il motivo stesso dell’intervento.

Nel caso in cui l’Ispettorato decida per la necessità dell’intervento, lo stesso compete, in prima battuta, al proprietario del fondo che deve, entro 60 giorni dalla comunicazione dell’Ispettorato, far sapere all’affittuario la decisione.

È solamente in caso di silenzio, rinuncia o mancato inizio dei lavori a cura del proprietario che potrà procedervi l’affittuario.

In tal caso, l’articolo 17, comma 2, L. 203/1982, prevede un’indennità da erogarsi, a cura del proprietario, in misura pari all’incremento del valore del fondo “a seguito dei miglioramenti effettuati e quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato”.

In ragione del dettato normativo, non sempre è previsto un indennizzo; infatti, nulla è dovuto quando i lavori hanno portato un vantaggio in capo al solo affittuario e non anche una modifica incrementativa al valore del patrimonio del proprietario.

La circostanza che l’indennizzo spetta in caso di un maggior valore assunto dal bene terra, sta a significare che la quantificazione dell’indennizzo non può tradursi in una mera somma algebrica dei costi sostenuti da parte dell’affittuario del fondo, ragion per cui, il successivo comma 3 prevede, in caso di disaccordo tra le parti, che l’importo sia stabilito, previa domanda di una delle parti, dall’IPA.

La domanda che bisogna porsi è quale sia il corretto trattamento fiscale da riservare all’indennizzo percepito dall’affittuario.

Sul punto consta una sentenza di legittimità, la n. 2332/2001 in cui i Supremi Giudici hanno affermato che “il diritto all’indennità per i miglioramenti apportati al fondo spettante all’affittuario ai sensi dell’art. 17, secondo comma, L. 3 maggio 1982 n. 203, ha carattere risarcitorio perché sostituisce la diminuzione al patrimonio del medesimo derivante e pertanto gli spettano rivalutazione monetaria ed interessi – comprensivi – anche d’ufficio, essendo entrambi componenti del danno e quindi parte integrante del risarcimento con decorrenza dalla data di cessazione dell’affitto”.

Inoltre, la successiva sentenza n.6964/2007 ha affermato che l’indennità ha natura risarcitoria in quanto sostituisce la diminuzione del patrimonio.

Tali considerazioni comportano la riconduzione dell’indennità percepita nel contesto del reddito agrario ex articolo 32 Tuir, in ossequio a quanto stabilito all’articolo 6, comma 2, sempre Tuir.

Tale conclusione è avvalorata dalla circostanza, evidenziata prima, per cui gli interventi devono essere eseguiti, e per di più sono autorizzati, con il fine di aumentare la capacità produttiva del fondo, tant’è vero che la stessa legge, quando le opere sono eseguite da parte del proprietario, nel caso di nuova classificazione catastale, prevede la possibilità di adeguare il canone locativo in ragione della maggior redditività del fondo.

Da ultimo, si evidenzia come, per quanto attiene l’eventuale assoggettamento dell’indennità erogata a IVA, in ipotesi ovviamente di proprietario soggetto passivo, l’indirizzo maggioritario propende, in ragione della specialità della Legge n. 203/1982, nonché delle sue finalità, per una sua esclusione dal campo di applicazione dell’imposta.

Sul punto, tuttavia, sarebbe utile un intervento di prassi chiarificatore.

Fonte : Euroconference sabato 19 marzo 2016